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習大人說了:陽邏的房是拿來住的,不是拿來炒的!

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發表于 2017-3-31 11:41:25 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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很多網友說老張老是鼓吹陽邏房價,其實還真不是。我只是客觀的分析它的走勢,供大家參考。

我個人看法,陽邏房價雖有一定的上漲空間,但幅度有限。純投資謹慎,確實有自住需求建議盡早入手,另外租房成本低。

還是堅決響應習大人號召:陽邏的房是拿來住的,不是拿來炒的!

我下面就陽邏的產業,人口,土地的供應,房產的供需各方面詳細分析下。


目前陽邏房價在漲,但一定要長遠的考慮它未來的增長空間和流動性。


港口的產業相對單一,基本是資本積聚型的行業,能帶動就業人口不多。港口區,房價同比都有一定限制,就是一線深圳的鹽田,上海的港口新城,還有青島的黃島,天津的新城,基本差不多,漲幅慢。另外存在一定污染。大車多,船多。吵雜,污染也大。


電廠,碼頭,中東,亞東,還有格林美,澳華,還有陳家沖垃圾場,都是污染源。不適宜大量人口居住。


全球進入后工業時代,服務業才是主流。大宗貨物的運輸增速是減速的。貨量未來整體也是減少的。人類未來的消費重點在非物質上。


陽邏商業由于人口數量不多,積聚程度不夠。和市區的距離也不算太遠,稍微高端點和大宗消費就會留在市區。所以陽邏商業發展也有限制。


全球低端工業產能過剩。陽邏工業基本是圈地式企業和環境非友好產業。缺乏高精端型帶動型企業。其吸引力不夠。


另外陽邏土地稀缺性不夠,東可雙柳,施崗,金臺都可以再造一個陽邏。就是更靠近漢口的武湖到陽邏之間,目前大片生地。以后開發體量驚人。


陽邏的房源中長期整體看也是巨大的。多數時候是供大于求。陽邏包括陽邏街和陽邏開發區兩個部分。陽邏街下轄14個社區,人口達13萬余人;陽邏開發區下轄8個社區,常住人口6.6萬。加上流動人口、武生院的2萬在校學生,也就20多萬人。再說房源。保利圓夢城1.5萬戶5萬人;中央花園城5000戶1.5萬人;香榭花都1萬人,欣隆湖濱半島1萬人。再加上紅嶺小區、半山逸品等幾個樓盤,新洲一中周圍大盤云集,足以供應10多萬人居住。


如果把前二十盤加進去,陽邏這點人全裝進去都不是問題。再加上相應數量更多的小樓盤,小產權,自住房。你就知道有多空?陀^的說,目前已經建的住房足可供應50萬人口,還不含未建的。入住和亮燈就能反映這個問題。很多小區,入住40%就很好的啦。


陽邏整體房租便宜,可出租房源充足。也在另一個方面反應實際的居住需求。


短期的過熱,供求失衡但不能掩蓋長期的趨勢。


一個地區的房價最終是由當地的經濟狀態,由能吸引到的人口的收入水平決定。只能吸引到低端產業和低收入人口,房價漲幅高也高不到哪里。


陽邏基本能留住年輕人口很少,因為房價低而置業的,稍微有點條件的就會流向市內。他們隨時是拋盤者,是房源供應者,是整體減少需求的。就是還留在陽邏,通勤成本高,不只是價格,更是時間。短期還行,長期無法忍受。老年人,在郊區置業養老有部分需求。但老年人一分錢能當一百用。他們能承受的價格更有限制。


交通和建筑不代表真實城市化。就是輕軌通了,但市內的體量還是大,引力要大,會加速人口往市內跑,而不是相反,這點切記!陽邏能留住的年輕人不多。城市繁榮的核心是產業和就業而不是建筑物或者地鐵,試圖通過新的建筑項目或市政工程或者交通來振興城市是短期的,正確做法是吸引產業和人口。


城市的規律是積聚!再積聚!而不是分散。


產業和人口決定了。這個還真不是一朝一夕。不是一條地鐵能決定的。


目前惜售,理解,所以感覺緊俏。大家真坐上了地鐵。熱頭一過,會大量踩踏。那時天量的二手房就會放出,新盤也在拼命加蓋,就是房多客戶少。當年的陽邏大橋就是一例!


市場的供求,心理變化很微妙。不動產不比股票。風向轉變,流動性還差。


總體結論:陽邏因為產業特征和地理空間決定總體留不住人,更留不住年輕人。能留住的是年齡趨大或者消費能力偏弱群體。


所以陽邏整體房產投資價值小,空間少。投資和炒作不建議。同樣資金額度市區配置,流動性,后期租售,升值空間都高。



中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯,勞動力人群數量也在下降。而人口又加快向更大城市聚集。

房市上漲時期,才好流動和變現。如果是陽邏賣房,建議不必追高,見好就收。平時很多小毛病,都會忽視!盡早優化市區或者更大城市置業。后期獲益會更多。

房產投資就要快人一步,看其他人未所見,人取我舍。純投資,陽邏目前是變現和脫手的正好機會!



純自住盡量早買。但也不可瞎買。就是同一地區,不同樓盤也存在分化!租房房源多,選擇多,房租便宜。經濟角度考慮,陽邏租房更為合適。因為不管出于什么目的買房,這大筆資金,自帶資產屬性,切不可任性。

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 樓主| 發表于 2017-3-31 12:20:29 | 只看該作者
只是我個人的思考,一家之言。


只想起到拋磚引玉的作用。歡迎不同意見和看法。大家一起交流。
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發表于 2017-3-31 12:21:18 | 只看該作者
在未來的幾年內。陽邏的外部交通,隨21號線和江北快速的通車,將有極大的改善,和主城區對接會更加緊密。在陽邏是屬于歷史性事件!未來的10號線也在規劃中。陽邏作為新港,是武漢,長江中游戰略重要區域。陽邏保稅港也獲得國家批復。我判斷陽邏整體的房價會有極大的提升。

5年左右,新房的房價會達到6500左右。二手房在6000左右。

所以現在是一個非常時期。陽邏房價待漲正當時。如果再陽邏置業要在地鐵通之前盡快下手為好。形勢在變化,思維也要變化。在房價要起未真正起來時候就開始行動!
是不是有點前后矛盾!哪一種更正確?

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看東西要全面。你說的這個價格我早說了是均價。不要只看幾個高樓盤了,陽邏還有新房3500左右的。二手房還有單價2000的。  詳情 回復 發表于 2017-4-2 06:33
這是復制2.2號貸代老張發表的  發表于 2017-4-1 10:47
還五年?你是完全不了解現在陽邏的商品房價格啊,現在是2017年3月,保利和香榭花都二手房都賣到6300,新澳城市印象6200起,瀚華天地7800起,2018年香榭花都期房6400起步,保利6700起步,不相信的自己去售樓部問  發表于 2017-3-31 20:30
世界的本身就是矛盾的,是辨證的統一。 我指出了陽邏房價有一定的上漲空間,確實有自住需求建議盡早入手。 也詳細分析了陽邏漲價幅度有限。純投資謹慎。  詳情 回復 發表于 2017-3-31 12:29
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 樓主| 發表于 2017-3-31 12:29:17 | 只看該作者
何須更問浮生事 發表于 2017-3-31 12:21
在未來的幾年內。陽邏的外部交通,隨21號線和江北快速的通車,將有極大的改善,和主城區對接會更加緊密。在 ...

世界的本身就是矛盾的,是辨證的統一。

我指出了陽邏房價有一定的上漲空間,確實有自住需求建議盡早入手。

也詳細分析了陽邏漲價幅度有限。純投資謹慎。
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 樓主| 發表于 2017-3-31 13:01:40 | 只看該作者
打個比方,有人說餓了,我建議吃。但吃多了,撐,我又建議拉。

總不至于有人問,老張,你怎么又叫人吃,又叫人拉嘞?這不矛盾嗎?

這不矛盾,是針對不同的對象和不同的時期。

有房的,和沒房的,錢多和錢少的,自住的和投資的。預期高的和預期低的。等等,需求都不一樣。
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發表于 2017-3-31 13:08:17 | 只看該作者
2月2號建議吃,3月31號建議拉?這節奏也太快了吧!一般人跟不上呢
2月2號的建議導致陽邏的房價大幅上漲,3月31號的建議估計將導致陽邏的房價大幅下跌

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謬贊了,兄弟。 哥沒有那能力。漲和跌都不是我能說的算。 我指出了陽邏房價有一定的上漲空間,確實有自住需求建議盡早入手。 也詳細分析了陽邏漲價幅度有限。純投資謹慎。 如果有要賣的,更大范圍配置資  詳情 回復 發表于 2017-3-31 13:17
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 樓主| 發表于 2017-3-31 13:17:38 | 只看該作者
何須更問浮生事 發表于 2017-3-31 13:08
2月2號建議吃,3月31號建議拉?這節奏也太快了吧!一般人跟不上呢
2月2號的建議導致陽邏的房價大幅上漲,3 ...

謬贊了,兄弟。

哥沒有那能力。漲和跌都不是我能說的算。

我指出了陽邏房價有一定的上漲空間,確實有自住需求建議盡早入手。

也詳細分析了陽邏漲價幅度有限。純投資謹慎。

如果有要賣的,更大范圍配置資產的,建議見好就收,盡早優化。

是針對不同的對象不同的建議。
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 樓主| 發表于 2017-3-31 13:28:54 | 只看該作者
針對不同的對象不同的建議。

有房的,和沒房的,房多的和房少的,錢多和錢少的,自住的和投資的。預期高的和預期低的。等等,需求都不一樣。
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發表于 2017-3-31 15:01:22 陽邏在線微社區 | 只看該作者
你說的所有的都知道,不過還是費心了寫了那么多內容,給大家一個參考。錢多了不可能買陽邏,買不起市區所以才買陽邏。其實沒什么好爭辯的,量力而行!

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總有一個說老張費心了,謝謝! 這里面確實不完全是錢的問題,很大一部分是觀念問題 如果是投資 同樣的資金投入,市區可以買小點,舊一點 但后期漲幅,流動性,出租會強一些  詳情 回復 發表于 2017-3-31 15:13
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 樓主| 發表于 2017-3-31 15:13:23 | 只看該作者
空白格449 發表于 2017-3-31 15:01
你說的所有的都知道,不過還是費心了寫了那么多內容,給大家一個參考。錢多了不可能買陽邏,買不起市區所以 ...

總有一個說老張費心了,謝謝!

這里面確實不完全是錢的問題,很大一部分是觀念問題

如果是投資

同樣的資金投入,市區可以買小點,舊一點

但后期漲幅,流動性,出租會強一些

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